2023-11-09 14:40:24 中金在线
在美国10年期国债殖利率触及16年高位后，房贷利率也迎来最大涨幅，于10月18日突破8%关卡，登上2000年来最高水平，而这样的利率风险却也导致了房贷申请量急剧下滑，降至近30年来的历史低点，不仅如此，根据统计，美国住宅成屋9月份成交量整整下滑15%，创下13年来最低纪录。CPT Markets分析师提到，成屋销售占美国整体房地产交易量的85%，因此它除了是评估美国房地产市场活跃度的重要指标，同时也是总体经济景气的一个关键指标。
多种因素交互影响最终导致了30年期房贷利率上升，这些因素包括通胀水平变化、就业市场健康程度以及投资者对美联储未来政策的不确定性，然而还有一个主要推手，就是10年期美国国债利率的上升，由于银行提供的定期存款回报相对较高且风险也较低，促使不少投资者将资金转向定期储蓄，而这也导致投资者纷纷出售债券，增加债券市场的供应，导致债券价格下跌，因此为了吸引投资者继续参与债券市场，债券利率势必得相应提高，而这样的市场动态间接影响了房贷利率的上升趋势，使得借房贷款的成本增加。有趣的是，美国各地区的房贷利率最低提供标准实际上存在差异，而这种差异可能受到各州信用评分水平、平均贷款类型和金额规模等多个因素的影响，同时也受到不同贷款机构风险管理策略的影响。
正常来说，面对房贷利率持续攀升，民众担心未来购屋支出将难以负担，房地产市场交易理应明显降温，但令人感到矛盾的是，为什么今年以来美国房价是不降反升呢?事实上，美国房地产市场出现了「量缩价涨」的现象，我们可以观察到，此次的房价上涨并非需求所推动。
CPT Markets分析师表示，不断攀升的房贷利率压抑了那先原本就持有低利率房贷卖家的出售意愿，因为他们丝毫不愿意放弃手中所拥有的低利率贷款条件，而这也导致市场上的房屋供应长期维持在较低水平，使房价无法因利率上升而下降。从另一个角度来思考，买方需求下降和房屋库存有限两者之间形成了一种推拉作用，也就是说，尽管买方需求下降使价格承受压力，但同时，库存的稀缺也推动着价格上升，不过最终却因待售房屋供应量创下历史新低，严重打击了市场供需状况，导致越来越多的买家买不起房，但房价却仍持续走高的现象。
但让市场格外好奇的是，为什么美国30年期房贷利率创新高，但房贷违约率却只有不到2%呢?CPT Markets分析师指出这其中的两大主要原因:
市场自2022年开始，购房需求变萎缩了，而这代表着美国当前仅有不到两成的购房者是以6%以上的利率买房。
多数美国购房者是选择固定利率房贷且这类房贷通常都绑定较长的时间，也就是说，在购房时，他们便会更加谨慎地衡量未来的还款能力。
借贷成本上升、房价屡创新高以及待售房屋库存极度有限，导致房屋销售疲软情况已持续了一年多，但此次的房地产市场低迷与本世纪初因房地产泡沫破灭后所引起的情形截然不同，因为当时美国经济陷入严重衰退，数百万的房主因丧失抵押品赎回权而失去房屋。
而CPT Markets分析师估算，2023年美国成屋销售总量预计将为410万套左右，将创下自2008年全球金融危机以来年度销量的最低水平，且考虑到贷款利率可能持续维持在较高水平，因此明年销售量也不太可能会大幅回升。总结来说，受到库存极低的影响，未来房市面对高档震荡机率仍偏高，而从量能来看，高利率将长期影响购房需求，虽然美国房市似乎正尝试着进入软着陆环境，但能否安全着陆仍须取决于市场量能，而这也和美联储在明年是否有预防性降息的空间息息相关。
