2026-06-08 09:09:38 中华网
去年底，徐州云龙万达树人中学东地块出让。按照行业惯例，新项目最急的是抢进度——越快开盘，回款越早，资金压力越小。美的置业做出了完全相反的决定：拿地之前就确定了现房销售方案。
这一决策有清晰的政策背景。2023年以来中央多次提出改革商品房预售制，去年底全国住建工作会议将现房销售列为年度重点工作，《十五五规划纲要》写入“有力有序推进现房销售”，超30个省(市)启动试点。但政策推动是一回事，企业愿不愿做是另一回事——核心问题在于账面。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析得透彻：预售制下开盘到回款约半年到一年，现房模式从拿地到竣工再到销售，最乐观也需两到三年。销售周期拉长三至四倍，同等规模资金多沉淀两三年，融资成本自然攀升。更难的是产品迭代——新房产品更新快，工期拖长一年，开盘时可能已不占优势。国联民生证券的研究报告同样指出，现房销售拉长经营性现金流回正周期，对房企产品品质、运营效率和融资能力提出更高要求。
主动现房如此困难，市场中的“现房”又从何而来?广州数据很有说服力。截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存1447万平方米，其中现房742万平方米、占比51.3%——现房量首次超过期房。但普睿数智广佛首席分析师肖文晓指出，这些现房多集中在南沙、增城等外围区域，是2022至2024年间入市项目因去化不及预期而“被动”形成的库存。增城朱村板块甚至出现楼盘直接封盘的情况。这类“现房”与主动现房本质不同。
所以行业的核心命题不是“做不做”，而是“谁够格做”。主动现房要求房企将建设成本全部前置、项目完整呈现后再开售——需要资金底气、产品能力和运营耐心，三条缺一不可。
美的置业刚好三条具备。2024年完成重大资产重组后，2025年财务表现突出：总资产约96.3亿元，现金约16.5亿元，营收约41.49亿元，同比增约11.4%，归母核心净利润约5.59亿元，同比增约16.9%，毛利率约32.9%。三条红线持续绿档，资产负债率行业低位。这样的财务结构让企业有了“时间余量”——慢得起。
资金底座之外还有制造业基因。美的置业老板多年前发问：买家电能当场提货，买房子凭什么等两三年?这番话直接挑战了预售制的底层逻辑。制造业先造好再交付，房地产先收钱再建设——中间隔了两三年的不确定。在君兰玥项目上，制造业思维渗透到细节：室内梁柱墙体垂直度和平整度，国标允许误差30毫米，美的置业标准卡到15毫米以内，精工设计亮点超200条。这不是销售部门的包装，是制造体系的硬标准。
但资金和产品力回答了“为什么能做到”，还没回答“为什么要做”。动力在购房者端。瑞银报告显示，超七成潜在购房者“只考虑现房或准现房”;国家统计局数据也指向同一趋势——全国现房销售占比从2020年的12.7%升至2024年的30.8%，2025年突破35%。天河区一位豪宅现楼营销人士说得明白：期房交付质量是买家心中的痛点，现房让客户清楚掌握产品、配套和物业服务。简言之，不是现房太贵没人买，是期房太不可靠没人敢买。
美的置业抓住了这个拐点。君兰玥400多套房源，采取一次性整体开发、全实景呈现——园林、外立面、地库、会所、设备房全部完工后才向购房者开放。签约后约三个月交房。项目节奏分明：今年9月5日开放园林、样板间、会所和地库，12月10日正式开盘签约，明年1月底竣工。拿地到开盘认购超过一年，同期预售项目六个月即可开盘。多出的半年，全是真金白银的资金成本。
美的置业中部公司相关负责人说：“主动现房的初衷很简单，就是为了解决期房的弊端。我们想让购房者告别不敢买、怕买错的焦虑。”
这种模式能否复制?短期看来困难。李宇嘉判断，现房销售真正推广需供地端地价全面下降、融资端利率全面降低、政策端营商环境全面创新，三者均不完全具备。广州4月底出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，5月花都区跟进“花八条”，但政策重心仍在去库存和刺激需求，对主动现房的土地定价、融资配套等核心问题尚未涉及。预计第一批真正意义上的“主动现房”要到2028至2029年才会集中面市。美的置业走在前面，短期内大概率是独行者。
独行者不好当。但美的置业在徐州的选择，已把行业里悬而未决的问题从“理论”推到了“实践”——现房销售到底行不行，有人真金白银地试了。答案，市场会给出真实一面。
