2026-01-06 14:23:33
青年人才是城市创新发展的核心动能，住房保障则是吸引和留住青年人才的关键支撑。当前，我国不少城市房地产市场历经20 余年高速增长后，正迈入提质调整新阶段，存量住房问题在各地不同程度存在;与此同时，住房需求尤其是青年初次就业群体的居住需求持续凸显。
据湖南省统计局2024 年数据显示，全省共有普通高校 128 所，在校学生达 187.8 万人(含在校研究生 13.1 万人)，高校在校生规模位居全国第 8 位。大量毕业生迫切面临住房难题，笔者调研发现，不少青年以合租、拼房形式暂居城郊结合部安置房，不仅交通便利性、消防安全难以保障，租房成本偏高，且合租模式稳定性差 —— 每至 12 月底考研结束或合租伙伴就业地变更，他们便需重新寻租。总体来看，初次就业者的住房开支占月收入的五分之一至三分之一，且居住状态极不稳定。作为文教大省与人才大省，湖南要实现 “惟楚有才，于斯为盛” 的人才集聚效应，从住房维度改善青年就业环境、完善初次就业住房保障，是最为重要的基础性举措。
沿用传统激励购房的模式，边际效应已明显递减。问题的核心症结在于“需求断层、供需错配”，即住房供给结构与实际需求结构不相适应。
近年来，笔者通过走访省直相关部门、房地产企业调研发现，为盘活既有房屋资源，通过改造、升级、转型等方式缓解房地产市场供需矛盾，解决新市民、青年人住房问题，为城市发展注入新动力，各地正积极开展探索实践。例如，岳阳市湘阴县打造“存量盘活 + 品质升级” 模式：通过专项整治清退 118 套违规占用的存量保障房资源，结合装配式 “活楼” 技术对存量公寓实施提质改造，构建包含无障碍户型、共享空间的青年友好社区，同步搭建 “湘易办” APP 线上申请审核平台，线上办理率超 90%，住户综合满意度达 95.8%。
以省会长沙市为例，该市拥有高校62 所，在校大学生约 90 万人，占全省高校在校生总数的一半左右。其中，16 所高等院校集聚于岳麓区，包括中南大学、湖南大学等教育部直属全国重点大学及 “双一流”“985 工程”“211 工程” 建设高校，“岳麓山人才城” 在全国省会城区中的优势日益凸显。近年来，长沙市政府持续推进住房制度改革，探索出盘活存量、发展住房租赁市场的独特模式。2025 年 7 月，长沙市印发《关于进一步优化房地产发展措施的通知》，探索 “租购一体、先租后购” 机制;2024 年已成功收购 436 套存量商品房用作保障性住房，2025 年政策延续后，更多项目进入收购流程，存量房去化速度显著加快，“长沙模式” 初见成效。如何推广上述成功范例，进一步提升盘活存量房政策的可持续性，有效应对市场需求预测难、房源适应性升级难、改造计划推进慢等多重挑战?笔者提出如下建议：
(一)结合人才构成、城市区位和产业特点，扎实开展存量房摸底，建立综合数据库
为精准应对产业结构调整与人才流动变化，制定更具针对性的住房政策，盘活存量公寓，需依托地理信息系统(GIS)实现存量住房空间可视化分析，建立综合数据库并完善定期更新机制，确保数据实时性，为改革发展提供战略性决策支撑。数据库建设主要围绕三方面推进：一是精准摸排人才构成，开展人才职业、年龄段、教育水平等结构特征调查，聚焦青年人才住房需求，通过人才与住房匹配度分析，厘清不同区域就业与居住的对应关系，为存量住房改造提供精准指引;二是衔接城市规划布局，分析各区域存量住房供需状况，评估发展潜力，差异化推进盘活工作 —— 例如，2025 年 8 月长沙市本级未销售住宅用地面积 347.36 公顷，按容积率 3.0 估算总建面积约 1042 万平方米，上半年成交面积 192.75 万平方米，按近 12 个月去化速度计算，去化周期超 24 个月，已突破 18 个月警戒线，此类库存高压区域应减少新增宅地供应，优先盘活存量用地;同时在全省层面动态分析人口流向，避免人口流失地区盲目建设;三是紧扣城市主导产业，例如长沙市岳麓科技创新区拥有 1774 家科技型中小企业、679 家高新技术企业，需针对性将存量公寓改造为科技人才公寓，更好服务科技产业发展。
(二)积极盘活存量公寓，激发省市去库存新动能
存量公寓是城市宝贵的既有资源，盘活此类房源既能最大化利用既有建设成果，减少新增土地开发，又能优化城市资源配置。若长期闲置未交易，将形成库存积压，影响市场流通效率。为此，一是增加中心区、次中心区租赁公寓供给，盘活位于城市核心区域、交通便捷的库存公寓，为青年人才提供更灵活的居住选择，同时重点向新就业大学生等青年群体倾斜，促进社会资源合理配置;二是差异化规划保障性租赁住房，在区位选择上与商品房保持一致且交错分布，避免形成同质化聚集区域，保障城市均衡发展;在面积标准、装修标准、配套设施等方面与商品房形成差异，防范“福利陷阱”，避免保障性住房被过度倚赖或引发歧视;三是持续提升租赁住房品质，按标准对库存公寓进行翻新改造，确保达到 “拎包入住” 条件，同时推行系统化、数字化、智能化运营管理模式，为青年人才提供高效便捷的租赁服务及配套服务，适配现代社会需求与青年人才职业发展特点，提升城市居住体验，助力青年人才更好融入城市生活与就业创业环境。
(三)推动落实青年人才住房保障，全面构建青年人才住房生态
在城市发展进程中，构建全方位青年人才住房生态不仅是重要社会任务，更是引领城市未来的战略动力。科学设计的住房政策与生态体系，既能吸引创新人才，助推科技创新与经济繁荣，又能为青年一代提供全面住房保障，减轻生活压力，培育积极向上的社会文化氛围，塑造城市独特魅力。这一战略既是社会公平的体现，也是城市可持续发展的关键举措，将引领城市迈向更繁荣、更开放的未来。一方面，为新市民、年轻人、新就业大学生等群体提供配租型保障性租赁住房，破解有效需求不足导致的“需求断层” 问题，促进房地产行业良性循环，构建 “先租后买”“先小后大”“先上车后改善” 的住房消费与资产拥有阶梯。其中，需重点关注新就业大学生等 “人才群体”—— 他们享受高等教育红利，对工作生活期望值较高，但步入社会后直面高房价压力，往往需节衣缩食攒首付、还月供，因购房焦虑影响合理消费积极性;另一方面，统筹建立 “配租型保障房 + 配售型保障房” 双轨体系，配租型保障房精准解决低收入群体住房需求，缓解租房市场压力，提升整体居住水平;配售型保障房为低收入群体提供更多购房选择，强化产权保障。唯有补齐保障性住房短板，构建多层次住房供给体系，满足青年群体在就业、创业阶段的差异化需求，商品房市场方能实现良性循环，“市场 + 保障” 的房地产新模式才能水到渠成。(湖南工商大学刘嫦娥林星宇陈树玉胜贤)
